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講物堂--招標投標階段

1.物業(yè)資質(zhì)可以作為資格條件嗎?

答:不可以。住房城鄉建設部辦公廳發(fā)布了建辦房75號通知,明確今后將不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審定申請和資質(zhì)變更、更換、補證申請。也就是說(shuō),以往由政府部門(mén)主導的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定工作就此取消了。因此,已取消的物業(yè)資質(zhì)不能再作為供應商的資格條件或者實(shí)質(zhì)性條款了,已取消的物業(yè)資質(zhì)也不易作為加分項。

 

2.招標文件中是否可以要求服務(wù)團隊人員數量不能少于80人?

答:不可以?!墩少徹浳锖头?wù)招標投標管理辦法》(財政部令87號)第十七條規定,采購人、采購代理機構不得將投標人的注冊資本、資產(chǎn)總額、營(yíng)業(yè)收入、從業(yè)人員、利潤、納稅額等規模條件作為資格要求或者評審因素。

從業(yè)人員屬于規模條件,這樣設置會(huì )對80人以下的公司造成限制。合理的做法應該是只設置需求崗位配備的最低要求,各不同崗位的具體人數由投標單位自行搭配(有些崗位可兼職,是否兼職是投標單位的內部管理問(wèn)題),總服務(wù)人數由投標單位報。

 

3.招標文件將“項目管理人員從業(yè)年限不得少于8年”作為資格條件是否合理?

答:不合理。物業(yè)服務(wù)項目是否能做好,跟從業(yè)年限沒(méi)有實(shí)質(zhì)性關(guān)系。這屬于“設定的資格條件與采購項目的實(shí)際需求不相適應或者與合同履行無(wú)關(guān)”。

 

4.物業(yè)服務(wù)項目采購需求應如何編寫(xiě)?

答:采購人在開(kāi)展物業(yè)項目招標前,必須摸清本單位物業(yè)項目的基本情況,比如物業(yè)地址、占地面積、建筑面積、綠化面積、建筑物情況、車(chē)位等,以及物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)服務(wù)期限及入駐時(shí)間、可提供給物業(yè)的辦公和住宿條件等。物業(yè)服務(wù)內容及標準涵蓋房屋日常養護維護、設備設施運行維護、保潔服務(wù)、保安服務(wù)、綠化服務(wù)、會(huì )議服務(wù)等;物業(yè)工作人員要求涉及項目經(jīng)理資質(zhì)要求、項目主要管理人員資質(zhì)要求、技術(shù)人員資質(zhì)要求、服務(wù)人員要求及考核、培訓上崗等其他要求;物業(yè)管理相關(guān)要求包括保密相關(guān)要求、小修費用標準、耗材等低值易耗品費用承擔、加班費用說(shuō)明、管理考核指標及獎罰措施及其他管理要求;設備設施情況具體為樓宇主體結構、裝修情況和設備設施清單。

 

5.通過(guò)招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標人應當按照哪些時(shí)限完成物業(yè)管理招標工作?

答:

(1)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;

(2)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

(3)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

 

6.物業(yè)服務(wù)項目招標文件中給出的投標文件格式能更改嗎?

答:有的格式涉及到實(shí)質(zhì)性條款,有的則為形式性條款。具體如何判斷,還要以招標文件的約定為準。對于不影響投標文件實(shí)質(zhì)內容部分則應放寬處理?!蛾P(guān)于促進(jìn)政府采購公平競爭優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的通知》(財庫〔2019〕38號,以下簡(jiǎn)稱(chēng)38號文)中規定,采購人、采購代理機構對投標(響應)文件的格式、形式要求應當簡(jiǎn)化明確,不得因裝訂、紙張、文件排序等非實(shí)質(zhì)性的格式、形式問(wèn)題限制和影響供應商投標(響應)。

根據38號文,項目評審應重實(shí)質(zhì)輕形式。并將投標文件裝訂、紙張、文件排序列為非實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。也要求對投標(響應)文件的格式、形式要求簡(jiǎn)化、明確。在具體實(shí)踐中,建議編制招標文件時(shí),應明確列出投標無(wú)效、廢標條款,或以清單的形式附在招標文件后面,方便投標人和評審專(zhuān)家查閱。對于評審專(zhuān)家,應慎用“廢標權”,凡招標文件未列入投標無(wú)效、廢標條款的,或未列入資格性、符合性審查項的,不應判投標文件無(wú)效。

 

7.資格審查錯誤怎么辦?

答:重新審查并糾錯。

87號令并未具體規定采購人或者采購代理機構對投標人的資格審查錯誤的,該如何處理,但從其他相關(guān)規定中得知,發(fā)現資格審查錯誤的,應當重新審查,并視重新審查結果予以分別處理。

評標結束前發(fā)現錯誤的,應該重新審查,改正錯誤。重新審查后,合格投標人足3家的,繼續評標;合格投標人不足3家的,不得評標并根據87號令第四十三條規定處理。

為盡快發(fā)現是否存在資格審查錯誤,采購人或者采購代理機構應在審查結束后盡快將審查結果告知投標人,并要求投標人在規定時(shí)間內(評標結束前)提出意見(jiàn),以便盡快發(fā)現和改正錯誤。如果到中標結果公告時(shí)再告知審查結果,將錯過(guò)發(fā)現和改正錯誤的機會(huì )。同時(shí),采購人或者采購代理機構可以采取“雙核”制度,復查審查結果,自己發(fā)現錯誤和改正錯誤。

評標結束后、合同履行完畢前發(fā)現錯誤的,應該重新審查,改正錯誤。重新審查后,合格投標人足3家的,應當組織原評標委員會(huì )進(jìn)行重新評審,重新評審改變評標結果的,書(shū)面報告本級財政部門(mén);合格投標人不足3家的,根據87號令第四十三條規定處理。

《關(guān)于進(jìn)一步規范政府采購評審工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(財庫[2012]69號)明確規定資格性檢查認定錯誤可以重新評審。在87號令把資格審查工作改由采購人或者采購代理機構負責后,發(fā)現資格審查錯誤的,可以組織原評標委員會(huì )重新評審。

 

8.是否可以由評標委員會(huì )進(jìn)行資格審查?

答:不可以由評標委員會(huì )進(jìn)行資格審查。

87號令第四十四條規定,“公開(kāi)招標采購項目開(kāi)標結束后,采購人或者采購代理機構應當依法對投標人的資格進(jìn)行審查”。此條的條文用了“應當”二字,明確了對投標人進(jìn)行資格審查是采購人或者采購代理機構的職責。采購人或者采購代理機構不能放棄自己的職責,委托評標委員會(huì )進(jìn)行資格審查。

87號令第七十八條規定,“采購人、采購代理機構有下列情形之一的,由財政部門(mén)責令限期改正,情節嚴重的,給予警告,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,由其行政主管部門(mén)或者有關(guān)機關(guān)給予處分,并予通報;采購代理機構有違法所得的,沒(méi)收違法所得,并可以處以不超過(guò)違法所得3倍、最高不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款,沒(méi)有違法所得的,可以處以1萬(wàn)元以下的罰款:(三)未按照規定進(jìn)行資格預審或者資格審查的……”。此條再次在法律責任中強調了采購人或者采購代理機構進(jìn)行資格審查的法定責任,如有違反,要承擔相應的法律責任,而不是可以委托評標委員會(huì )進(jìn)行資格審查。

87號令第四十六條規定,“評標委員會(huì )負責具體評標事務(wù),并獨立履行下列職責:(一)審查、評價(jià)投標文件是否符合招標文件的商務(wù)、技術(shù)等實(shí)質(zhì)性要求……”。此條明確了評標委員會(huì )不負責資格審查,評標委員會(huì )沒(méi)有權利也沒(méi)有義務(wù)進(jìn)行資格審查。采購人或者采購代理機構要求評標委員會(huì )對投標人的資格進(jìn)行審查的,評標委員會(huì )必須拒絕。

 

9.資格條件可以澄清嗎?

答:不可以。 87號令明確規定,采購人或者采購代理機構可以對已發(fā)出的招標文件、資格預審文件、投標邀請書(shū)進(jìn)行必要的澄清或者修改,但不得改變采購標的和資格條件。法律依據為《政府采購貨物和服務(wù)招標投標管理辦法》第二十七條。

 

10.投標無(wú)效與廢標有什么區別?

答:投標無(wú)效大多是開(kāi)標后、評標中被確認的,是中途退出評標。因此,其認定是在開(kāi)標后。投標無(wú)效的確認只能是該項目的評標委員會(huì )。投標無(wú)效也是僅針對單個(gè)投標人,

廢標是指整個(gè)招標活動(dòng)無(wú)效或終止,該決定必須是采購代理機構或政府采購監督管理部門(mén)做出。

并不是招標中有無(wú)效投標和投標無(wú)效就一定導致廢標,但所有的投標者都被認定或確定為無(wú)效投標和投標無(wú)效一定會(huì )導致廢標的結果。當然,也不一定因為沒(méi)有無(wú)效投標和投標無(wú)效就不能廢標。

投標人存在下列情況之一的,投標無(wú)效:

(1)未按照招標文件的規定提交投標保證金的;

(2)投標文件未按招標文件要求簽署、蓋章的;

(3)不具備招標文件中規定的資格要求的;

(4)報價(jià)超過(guò)招標文件中規定的預算金額或者最高限價(jià)的;

(5)投標文件含有采購人不能接受的附加條件的;

(6)法律、法規和招標文件規定的其他無(wú)效情形。

除上述六種情形外的情形不得按投標無(wú)效處理。

廢標有以下幾種情形:

(1)符合專(zhuān)業(yè)條件的供應商或者對招標文件作實(shí)質(zhì)響應的供應商不足三家的;

(2)出現影響采購公正的違法、違規行為的;

(3)投標人的報價(jià)均超過(guò)了采購預算,采購人不能支付的;

(4)因重大變故,采購任務(wù)取消的。

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