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講物堂--物業(yè)服務(wù)階段

1.什么是物業(yè)管理?

答:物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護相關(guān)區域的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

 

2.住房專(zhuān)項維修資金主要指的是什么?

答:指專(zhuān)項用于住宅房屋保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造資金。

 

3.住房專(zhuān)項維修資金的使用原則是什么?

答:專(zhuān)項維修資金實(shí)行統一繳存、專(zhuān)戶(hù)存儲、業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、統籌監管的原則。

 

4.專(zhuān)項維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的?

答:是住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

 

5.專(zhuān)項維修資金管理辦法中共用設施設備指的是什么?

答:是指住宅小區或單幢住宅內,共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、燃氣線(xiàn)路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設備設施使用的房屋等。

 

6.物業(yè)管理公共性服務(wù)的內容包括哪些?

答:包括公共性衛生、綠化、公共秩序、公共設施設備的維護和管理。

 

7.業(yè)主如不按物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用的,物業(yè)管理企業(yè)應如何解決?

答:可以依法追繳,并可加收每逾期一天3‰的滯納金。

 

8.《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》應當到哪個(gè)部門(mén)登記備案?

答:房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

 

9.物業(yè)公司何時(shí)開(kāi)始收取物業(yè)管理費?

答:物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋,簽字認可后,開(kāi)始計取物業(yè)管理費;也有物業(yè)管理公司以住戶(hù)辦理入住手續時(shí)開(kāi)始計取,另有約定的除外。例如:有的開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費,就屬于這種情況。

 

10.納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交,物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用應由誰(shuí)交?

答:由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。

 

11.物業(yè)企業(yè)代收取水、電、氣等能源費用時(shí),有何規定?

答: 物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。任何單位不得強行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳相關(guān)費用,確需委托的,應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同,實(shí)行市場(chǎng)化運作。

 

12.在計算物業(yè)管理費時(shí),計費面積以什么為準?

答:計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準,這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分:一部分是套內建筑面積,一部分是公用分攤面積。對于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋,以開(kāi)發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷(xiāo)售面積為準。

 

13.公共區域的照明費用,誰(shuí)來(lái)負責?

答:公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門(mén)廳、走廊等地方的照明,這部分能源費用應由受益人承擔;一般慣例是,按單元門(mén)進(jìn)行分攤費用。因此,住戶(hù)除了繳納本戶(hù)所用能源費用外,還應繳納分攤的能源費用,而欠費的后果是眾人受損。

 

14.業(yè)主與開(kāi)發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費,物業(yè)公司怎么辦?

答:商品房買(mǎi)賣(mài)與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的任何糾紛應由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主解決,業(yè)主不能以此為由不交物業(yè)管理費。業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為構成對物業(yè)管理公約的違反,是一種違約行為,物業(yè)管理公司有權要求業(yè)主履行業(yè)務(wù),交納物業(yè)管理費;如業(yè)主繼續違約的,物業(yè)公司可以采取法律手段,起訴業(yè)主或提出仲裁,要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務(wù)。

最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過(guò)程中房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系,出現不同的問(wèn)題由不同的責任人承擔違約責任,不能因為開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司存在著(zhù)委托關(guān)系,就將開(kāi)發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時(shí)存在這個(gè)問(wèn)題之外,在房屋維修方面也存在這種類(lèi)似的情況,希望消費者辨清責任的承擔者,避免開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉,讓?xiě)摮袚熑握邿o(wú)法推托,以便住房消費者更好地保護自己的利益。

 

15.《物業(yè)管理條例》的立法目的是什么?

答:為了規范物業(yè)管理活動(dòng),維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。

 

16.物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì )簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中主要有什么內容?

答:有物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容。

 

17.前期物業(yè)管理指的是什么?

答:指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

 

18.物業(yè)管理服務(wù)收費是指什么?

答:指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托,對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、修繕、整治及提供其它相關(guān)服務(wù)所收取的費用。

 

19.什么是業(yè)主? 業(yè)主大會(huì )如何構成?

答:房屋的所有權人為業(yè)主。物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì ) 。

 

20.業(yè)主公約應主要對那些事項作出約定?

答:主要有有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務(wù),違反公約應當承擔責任等。

 

21.業(yè)主大會(huì )作出的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)的事項有哪些?

答:制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定。

 

22.物業(yè)使用人的權利義務(wù)應如何約定?
答:應由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規和業(yè)主公約的有關(guān)規定。物業(yè)使用人違反有關(guān)法律法規和業(yè)主公約的規定時(shí),有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

 

23.《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)作了什么規定?

答:召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議,應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。

 

24.按《物業(yè)管理條例》中規定,物業(yè)的共用部位、設施設備如果建設單位擅自處分了,應該怎么進(jìn)行處罰?

答:應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。 

 

25.業(yè)主委員會(huì )的主要職責是什么?

答:(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監督業(yè)主公約的實(shí)施;(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

 

26.物業(yè)出售前建設單位應向物業(yè)買(mǎi)受人明示什么,雙方的承諾方式是什么?

答:應該將業(yè)主公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。雙方應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

 

27.根據《物業(yè)管理條例》,物業(yè)管理區域內,供水、供電等單位應承擔的責任是什么?

答:應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任。

 

28.物業(yè)存在或出現安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時(shí)應如何處理?

答:責任人應當及時(shí)維修養護,有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養護,費用由責任人承擔。

 

29.新建物業(yè)項目的物業(yè)承接驗收作用是什么?

答:⑴進(jìn)一步明確交接雙方的責、權、利關(guān)系;⑵確保物業(yè)具備正常的使用功能;⑶為日后的物業(yè)管理創(chuàng )造條件。

 

30.新建物業(yè)項目的物業(yè)管理用房應由誰(shuí)配備?

答:應由建設單位按照規定在物業(yè)管理區域內配置。

 

31.物業(yè)管理區域內業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)形式有哪幾種?

答:①采用集體討論的形式,②采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

 

32.《物業(yè)管理條例》規定對物業(yè)服務(wù)收費監督的部門(mén)有哪些?

答:縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

 

33.業(yè)主大會(huì )籌備小組成員有哪些?

答:業(yè)主代表、建設單位、街道辦事處、居委會(huì )、所在地物業(yè)管理主管部門(mén)

 

34.政府投資建設項目、住宅物業(yè)和以住宅為主的物業(yè)區域采取什么方式選擇物業(yè)管理企業(yè)?

答:必須通過(guò)招標投標方式確定。

 

35.住宅物業(yè)的前期管理采用什么方法選聘物業(yè)管理企業(yè)?

答:應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準,可以采用協(xié)議方式選聘。

 

36.物業(yè)服務(wù)收費的確立原則是什么?

答:應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

 

37.物業(yè)共用部位、共用設施設備如果用來(lái)經(jīng)營(yíng),其受益如何處置?

答:所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

 

38.業(yè)主裝修房屋時(shí),業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務(wù)分別是什么?

答:業(yè)主應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

 

39.物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區域內的某項業(yè)務(wù)承包給了專(zhuān)業(yè)公司,那么將來(lái)出現責任事故,應由誰(shuí)負責?

答:應由物業(yè)管理企業(yè)負責。

 

40.負責全市物業(yè)管理收費的管理和監督的是哪些部門(mén)?

答:由市物價(jià)局會(huì )同市房地產(chǎn)管理部門(mén)。

 

41.物業(yè)管理服務(wù)收費區別不同對象,不同項目分哪幾種價(jià)格管理形式?

答:分政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)兩種價(jià)格管理形式。

 

42.普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行什么價(jià)格管理?

答:政府指導價(jià)。

 

43.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生的收費糾紛應如何解決?

答:可由業(yè)主委員會(huì )調處,調處不成的可向市物價(jià)部門(mén)申請裁定,對裁定不服的,可向人民法院起訴。

 

44.利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應在什么情況下按照規定辦理有關(guān)手續?

答:應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后。

 

45.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行的義務(wù)有哪些?

① 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

② 遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;

③ 執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;

④ 按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;

⑤ 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;

⑥ 法律、法規規定的其他義務(wù)。

 

46.由物價(jià)部門(mén)、房管部門(mén)依據相關(guān)法律法規查處的有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費違規情形有哪些?

答:

(1)超出政府指導價(jià)標準制定價(jià)格的。

(2)擅自設立強制性收費項目,亂收費用的。

(3)不實(shí)行明碼標價(jià)或不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的。

(4)只收費不服務(wù)或不按照規定提供服務(wù)而收取費用的。

(5)其它違反有關(guān)法律法規的行為

 

47.物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成包括哪幾部分?

答:

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等。

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

(3)物業(yè)管理區域清潔衛生費用。

(4)物業(yè)管理區域綠化養護費用。  

(5)物業(yè)管理區域秩序維護費用。

(6)辦公費用。

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

 

48.業(yè)主大會(huì )的目標和職責是什么?

答:①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則;②選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員,監督業(yè)主委員會(huì )的工作;③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);④決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案,并監督實(shí)施;⑤制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;⑥法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

 

49.物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故,物業(yè)管理企業(yè)應承擔什么責任?對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有何要求?

答:物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時(shí),應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告,協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區域內發(fā)生的安全事故承擔的法律責任,應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)確定,未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí),應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

 

50.住宅專(zhuān)項維修資金與物業(yè)服務(wù)費有啥區別?

答:物業(yè)服務(wù)費主要用于物業(yè)管理企業(yè)為整個(gè)物業(yè)管理項目的全體業(yè)主提供的公共服務(wù)費用。內容涉及綠地養護、公用設施設備正常運轉、公共秩序管理、衛生保潔等。而專(zhuān)項維修資金是指專(zhuān)項用于住宅公用部位、公用設施設備在保修期滿(mǎn)后,進(jìn)行中修、大修、更新和改造工程的費用。專(zhuān)項維修資金屬于個(gè)人,物業(yè)服務(wù)費顯然沒(méi)有這種特性。

 

51.如何處理好業(yè)主投訴?

答:

①應耐心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn),虛心接受業(yè)主批評,用心地聽(tīng)清楚業(yè)主所反映的問(wèn)題。

②對業(yè)主所反映的問(wèn)題一定要問(wèn)清楚,不要主觀(guān)推斷。

③對用戶(hù)反映的問(wèn)題要做好書(shū)面記錄。

④對反映的問(wèn)題要及時(shí)了解事情真相,向業(yè)主回復具體工作時(shí)間和具體解決辦法。

⑤及時(shí)了解處理問(wèn)題的程度,向業(yè)主報告問(wèn)題處理的過(guò)程,并征詢(xún)對處理結果的意見(jiàn)。

⑥及時(shí)向上一級主管匯報,以便更好更快的解決問(wèn)題。

 

52.業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,應履行哪些職責?

答:

(1)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(4)監督業(yè)主公約的實(shí)施;

 

53.物業(yè)管理的基本內容有哪些?

答:物業(yè)管理基本內容按照物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的性質(zhì)和服務(wù)的方式,可分為三大類(lèi),即常規性的公共服務(wù)、針對性的專(zhuān)項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。第一大類(lèi)常規性的公共服務(wù),是物業(yè)管理最基本且必須做好的工作。主要有;①房屋建筑主體的管理及住房裝修的日常監督;②房屋設備設施的管理;③環(huán)境衛生的管理;④綠化管理;⑤配合公安和消防部門(mén)做好住宅區內公共秩序和安全防范工作;⑥車(chē)輛道路管理;⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。第二大類(lèi)針對性的專(zhuān)項服務(wù)和第三大類(lèi)委托性的特約服務(wù),是物業(yè)管理企業(yè)根據自身的能力和業(yè)主的要求協(xié)商確定的,如日常生活類(lèi)服務(wù)、經(jīng)紀代理中介服務(wù)、金融服務(wù)等。

 

54.業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用什么形式召開(kāi)?如何作出決定?

答:業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。但無(wú)論采用哪種方式召開(kāi)會(huì )議,都應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主,住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議,還應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。

業(yè)主大會(huì )作出決定,必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。

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